按揭购房人拒不配合办证 银行能否主张办理抵押登记并优先受偿？-征和律所结合襄阳(2024)鄂06民终6106号案例实务解读

一、法律问题

按揭贷款购房场景下，案涉房屋仅完成开发商所有权首次登记、尚未过户至购房人名下，且未办理抵押预告登记的，银行是否有权要求购房人配合办理正式抵押登记，并就案涉房产享有优先受偿权？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)鄂06民终6106号生效判决分析：上述情形下银行的诉请无法得到法院支持。首先，办理不动产抵押登记的前提是抵押人对抵押物享有合法、完整的所有权，案涉房屋尚未过户至购房人名下，购房人未取得房屋所有权，案涉房产所有权归属尚不明确，不符合办理抵押登记的法定条件；其次，银行未就案涉房产办理抵押预告登记，不符合主张优先受偿权的法定要件，因此银行要求办理抵押登记及优先受偿的请求无事实和法律依据。

三、法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第三百九十五条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；

2.《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

3.《中华人民共和国民法典》第四百零二条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

四、最新案例

2017年11月，宋某为购买房产与某某银行襄阳分行签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额30万元，贷款期限30年，以所购房产作为抵押物，襄阳某某房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至银行取得房屋他项权证之日止。2018年4月银行依约发放贷款后，宋某多次逾期还款，经催收无果后银行诉至法院，要求宋某偿还全部借款本息、配合办理案涉房产抵押登记、就房产优先受偿，并要求开发商承担连带清偿责任。

法院审理查明，案涉房产仅办理了开发商所有权首次登记，尚未过户至宋某名下，也未办理抵押预告登记。一审法院判决宋某偿还借款本息，开发商承担连带清偿责任，驳回银行关于抵押登记及优先受偿的诉请。银行不服提起上诉，湖北省襄阳市中级人民法院二审认为案涉房产不具备办理抵押登记的条件，银行主张优先受偿权无法律依据，最终判决驳回上诉，维持原判。

五、案例检索信息

案号：(2024)鄂06民终6106号
案由：金融借款合同纠纷
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院
裁判日期：2025年1月24日

六、征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 针对银行机构：办理个人住房贷款业务时，应当在放款前及时办理抵押预告登记，锁定抵押权顺位，避免购房人后续不配合办证导致抵押权落空；同时可在借款合同中明确约定购房人逾期配合办理过户、抵押登记的违约责任，提高违约成本，督促购房人履行配合义务。

2. 针对购房人：按揭购房后应当及时配合开发商、银行办理不动产转移登记及抵押登记，避免因逾期办证承担违约责任，同时也可避免影响自身征信记录及房屋后续处置权利。

3. 针对房地产开发企业：阶段性保证期间内应当及时督促购房人办理不动产权证书及抵押登记，完成后即可免除阶段性保证责任，降低企业经营风险。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。