土地转租后承租人迟延复垦实际使用方要不要共同担责？征和律所结合佛山(2024)粤06民终15322号案例实务解读
法律问题
土地出租后被承租人转租作为临时用地，因复垦迟延造成出租人损失的，临时用地实际使用方是否需要与承租人共同承担赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)粤06民终15322号生效判决分析：首先，合同相对性并非绝对，若转租的次承租人作为临时用地实际使用人，明知出租人是土地合法使用权人，且逾期未完成复垦导致出租人无法正常使用土地的，应当与转租人共同承担损失赔偿责任。其次，双方此前调解协议仅对约定期间内的占有使用费作出约定，未明确涵盖后续迟延复垦的全部损失的，承租人主张已完成赔偿的抗辩不能成立。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
2. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条第三款：土地使用者应当自临时用地期满之日起一年内完成土地复垦，使其达到可供利用状态，其中占用耕地的应当恢复种植条件。
3. 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
最新案例
刘某从村集体承包案涉123.78亩农用地后，2018年出租给张某，张某转租给广东某某路桥有限公司作为高速公路项目临时用地，租期至2021年6月5日。后双方经调解约定租期延至2021年12月31日，张某需于2022年1月1日前腾空返还土地并完成复垦复绿。但因临时用地批复延期、复垦推进迟延等问题，案涉土地直到2024年12月3日才完成复垦验收，刘某无法正常使用土地产生巨额损失，遂提起诉讼要求张某、广东某某路桥有限公司共同赔偿损失、完成复垦并返还土地。
本案争议焦点为：一是广东某某路桥公司作为临时用地实际使用方是否需要承担赔偿责任；二是损失数额如何认定。
法院观点：首先，广东某某路桥公司是案涉临时用地的实际申请使用人，其与张某的转租行为导致土地被用于临时建设，逾期未完成复垦造成刘某损失，二者应当共同承担赔偿责任；其次，此前调解协议仅约定了2021年6月至12月的占有使用费，未明确涵盖后续迟延复垦的损失，对张某关于已完成赔偿的抗辩不予采纳。
裁判结果：二审改判张某、广东某某路桥有限公司共同向刘某赔偿损失2387096.78元。
案例检索信息
案号：(2024)粤06民终15322号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
裁判日期：2025年1月10日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，土地出租人在签订租赁合同时，应当明确约定租赁用途、复垦义务主体以及迟延复垦的违约责任，若知晓承租人要转租给第三方作为临时用地的，可要求实际使用方作为共同乙方在合同上签字，明确其复垦及损失赔偿义务；第二，临时用地实际使用方应当严格按照土地管理法规要求，在临时用地期满后1年内完成复垦，避免因复垦迟延不仅面临行政处罚，还要向土地权利人承担民事赔偿责任；第三，就租赁合同履行产生的争议达成调解协议时，应当明确约定调解款项的涵盖范围，避免后续就未约定的损失产生纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。