房东因自身原因提前收房反告租客欠租违约，违约责任该谁担？征和律所结合厦门(2024)闽02民终5984号案例实务解读
一、法律问题
房屋租赁合同履行过程中，出租方因自身与上游业主解除租赁合同需要提前收回房屋，反而以承租方逾期支付租金为由主张解约，违约责任应当由哪一方承担？承租方向前手承租人支付的租赁保证金，经出租方同意后能否直接抵扣其应缴的保证金？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)闽02民终5984号生效判决解答：首先，判断租赁合同违约责任的核心是哪一方存在根本违约行为。即使承租方此前存在逾期支付租金的情形，若出租方长期接受逾期支付的租金未提出解约，后续因自身原因明确告知承租方无需再支付租金，又反过来以欠租为由主张解约的，属于恶意解约，应当认定为出租方构成根本违约，承担全部违约责任。其次，承租方从前手承租人处受让租赁场地时，若出租方的授权代表明确同意前手缴纳的租赁保证金直接转为承租方的保证金，且出租方在合同履行期间从未向承租方催收过保证金的，应当认定承租方已完成保证金缴纳义务，合同解除后出租方应当全额退还保证金。最后，因出租方违约导致合同解除的，承租方无需支付合同约定交还期内的场地占用费，出租方未按约定给予承租方足够撤场时间造成的装修、物品损失，应当全额赔偿。
三、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十七条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百五十五条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
- 《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
四、真实案例
2023年9月，康某从案外人邹某手中受让了厦门某动空间体育文化有限公司（以下简称悦某公司）出租的万达广场场地，用于经营溜冰场、台球室，双方后续签订了两份《场地出租合同》，约定租赁期限分别至2024年9月、2025年4月，康某向邹某支付了包含5.6万元租赁保证金在内的转让款，悦某公司的授权代表吴某明确同意该保证金直接转为康某的应缴保证金。
合同履行过程中，康某虽存在多次逾期支付租金的情形，但悦某公司均接受租金未提出解约。2024年4月，因悦某公司与万达广场的租赁合同即将解除，悦某公司工作人员明确告知康某无需再缴纳租金，后续又于2024年5月突然以康某欠租为由发送解约函，仅给予3天撤场时间，随后强制拆除了租赁场地内的装修及物品。
一审法院认定双方均存在违约，部分支持了康某的诉讼请求。二审法院审理后认为，悦某公司因自身与上游业主解约需要提前收回房屋，恶意以欠租为由解约构成根本违约，最终改判：1、悦某公司向康某返还租赁保证金5.6万元；2、悦某公司赔偿康某损失490437元、支付违约金4.9万元；3、悦某公司的唯一股东北京大某股份有限公司对全部债务承担连带责任；4、康某仅需支付欠付租金45903.23元及逾期违约金2757.9元，无需支付交还期内的占用费。
五、案例检索信息
案号：(2024)闽02民终5984号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：福建省厦门市中级人民法院
裁判日期：2025-01-08
六、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1、对于承租方而言：一是受让转租/转让的租赁场地时，务必要求出租方出具书面确认文件，明确同意前手的租赁保证金转为承租方的保证金，避免后续产生争议；二是若出租方告知无需缴纳租金或即将解约，一定要留存好聊天记录、录音等书面证据，避免被出租方反咬一口认定为欠租违约；三是遇到出租方强制清场的情况，第一时间通过公证、录像、第三方评估等方式固定现场损失证据，为后续索赔提供依据。 2、对于出租方而言：一是解约必须符合合同约定或法律规定的条件，恶意找借口解约不仅无法逃避违约责任，反而需要承担承租方的全部损失包括预期利益损失；二是一人有限责任公司的股东应当建立独立规范的财务制度，每年进行财务审计，避免因无法证明财产独立而对公司债务承担连带责任。 3、合同履行过程中，双方的授权联系人作出的意思表示对公司具有约束力，企业应当加强对授权人员的管理，避免因员工的不当表态给公司造成大额损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。