无预售证房屋定制协议无效后购房者能否主张差价损失-征和律所结合北京(2024)京03民终20247号案例实务解读

法律问题

未取得商品房预售许可证签订的房屋买卖合同被确认无效后，购房者除了主张返还购房款及利息外，能否要求开发商赔偿房屋差价等信赖利益损失？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)京03民终20247号生效判决解答：未取得预售许可证的房屋买卖合同依法被认定无效后，损失赔偿范围应当结合双方过错程度、履约情况、资金占用时长、房屋市场价格变动等因素综合认定。开发商作为商品房销售主体，未取得预售许可证即对外售房是合同无效的主要诱因，应当承担主要过错责任；购房者明知房屋无预售许可证仍签约的，也需对合同无效承担相应过错责任。法院在支持资金占用利息之外，有权酌定开发商赔偿购房者合理的信赖利益损失，并非仅以利息为限，也不会全额支持购房者主张的全部差价损失。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

真实案例

基本事实：2015年某置业有限公司与某资产管理有限公司签订《定制开发协议》，约定前者为后者定制开发北京通州某商务型公寓，单价3万元/平方米，后者支付意向金270万元，待开发商取得预售许可证后双方签订正式商品房预售合同。直至2024年购房者起诉时，某置业有限公司仍未取得案涉项目的商品房预售许可证，购房者遂起诉要求确认合同无效、返还购房款360万元及利息、赔偿房屋差价及经营损失100万元。

法院观点：案涉《定制开发协议》具备商品房买卖合同的核心条款，应当认定为商品房预售合同，因开发商未取得预售许可证，依法认定无效。开发商长期未取得预售许可证存在明显过错，购房者明知无预售许可证仍签约也存在过错，双方负同等过错责任。综合购房者已付房款金额、资金占用时长、区域房屋价格变动情况、双方过错程度等因素，酌定开发商赔偿购房者损失54万元（为已付房款的20%）。

裁判结果：一审判决确认《定制开发协议》无效，某置业有限公司返还购房款270万元及利息（2019年8月20日前按央行同期贷款利率计算，之后按LPR计算），赔偿损失54万元；北京市第三中级人民法院二审驳回某置业有限公司的上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2024)京03民终20247号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：北京市第三中级人民法院
裁判日期：2025年01月24日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 购房者在签订房屋认购、定制、买卖协议前，务必核实开发商是否已取得商品房预售许可证，明知无预售许可证仍签约的，自身需对合同无效承担相应过错责任，无法主张全额的房屋差价损失；
2. 开发商在未取得商品房预售许可证前不得对外以任何名义销售房屋、收取购房款，否则不仅合同无效，还需承担资金占用利息、购房者信赖利益损失等赔偿责任，情节严重的还可能面临行政处罚；
3. 合同无效后的损失认定属于法院自由裁量范围，建议当事人留存好购房款支付凭证、损失证明等材料，必要时可申请对案涉房屋市场价值进行评估，为损失主张提供充分依据。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。